化解房地产库存：开发商,政府应做些什么

2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

围绕新市民与化解房地产库存话题，《半月谈》编辑部特别组织相关领域资深记者与专家一起研讨，如何理解让新市民参与到化解房地产库存中来，如何更好地落实中央精神。

主持人：房地产去库存关系经济健康稳定发展，关系新型城镇化建设质量。中央强调通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。对于这一精神大家是如何理解的?

文辉(国家发改委城市和小城镇改革发展中心城市金融部主任)：房地产去库存是牵一发而动全身的工作。因为房地产与钢铁、建筑、建材等行业密切相关，与地方财政紧密相连，与农民工市民化的需求高度相关。抓去库存是抓住了当前经济发展的“牛鼻子”，有利于协同推进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，带动经济企稳回升。

郭远明(新华社江西分社副总编)：在这次去库存的政策设计中，农民工成为扩大有效需求的主要目标群体。但中央的态度也很明确，去楼市库存，前提是农民工市民化。由于农民工市民化是一个系统工程，各地在制定具体政策时，必须注意综合施策。

我觉得现在的问题是，部分农民工留在城市尤其是三四线城市、中西部地区的意愿不强烈。而有关数据反映，当前楼市存量压力较大的恰恰是部分三四线城市。

李松(新华社重庆分社经济采访部副主任)：我的观点有所不同。从重庆的情况看，新市民群体的购房需求主要还是集中在区县城、小城镇。这可能跟重庆近年来的城乡一体化建设有关。我在重庆不少区县采访了解到，进城农民工是区县房地产市场的重要购买力。在渝西、渝东北的大区，40%以上的房地产消费来自进城农民工。

杨绍功(新华社江苏分社记者)：按照“三个1亿人”要求，未来农民工确实是购房的重点人群。当然他们将主要在中小城市和小城镇购买。

李钧德(新华社河南分社副总编)：相比过去许多城市把农民工，即未来的新市民，排除在公租房等保障范围之外，新政策措施无疑具有明显的进步，从国家层面指明了方向。但房地产库存能否顺利化解，关键在于进城农民工买房租房的意愿和能力。

“农民工买房”的前提是什么

主持人：对于李钧德提出的进城农民工的意愿和能力问题，大家怎么看?

李松：买房对进城农民工而言之所以重要，主要是可以落户口。落了户口，就可以在孩子上学、就业培训、最低生活保障等方面享受市民待遇。

郭远明：过去许多进城农民工不买房，一方面是买不起，另一方面是买了住不起或者住起来不方便。高企的房价下，收入不高的他们只能望房兴叹。不可否认，一些起步早、发展快的农民工有实力购买住房，可他们中的大部分前些年就买了。所以增加需求的前提必须具备，那就是提高收入。

李钧德：说到户口问题，大家都知道，为促进城镇化发展，户籍制度改革每每被提起，但从我了解的情况看，除了北上广深等特大城市，目前一些三四线城市的户口对农民形不成太大的吸引力。特别是近几年，随着农村福利的提升和农村资产的逐渐升值，“进城不转户”已成为一些农民的选择。

当然，农民对城市生活的向往是毋庸置疑的。我认为，真正的城镇化，必须首先解决好农民的就业问题，城镇和城市必须有产业的支撑。对城市的商品房，农民愿不愿买是一个问题，是否买得起、住得安不安心，是更重要的问题。

只有解决好了农民的非农就业问题，他们的收入有了大幅稳定的增加，城镇化才有扎实的基础。

杨绍功：我们决不能简单地将政策理解为鼓励农民工进城买房。这一举措是与加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革等联系在一起的，是系统工程的一部分。将农民工转化为新市民，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，前提是各地要为其支付城镇化的成本。

李松：从现阶段来说，加快农民工市民化，可以扩大有效需求，有助于激活三四线城市的房地产市场。但与此同时，与农民工市民化相关的土地、医疗、教育等配套压力和矛盾正在逐步显现，这在小城镇表现得尤为明显。

我在采访时，有的地方国土房管部门干部就说，在镇一级，由于缺乏新增建设用地指标，不少乡镇居民住房、学校、医院等基础设施和公共服务设施多年无法改善，有的中心城镇人口密度在万人左右，连带引发小城镇房价高企、学校大班制、基层医院看病难等一系列问题。

文辉：这其中涉及一个转变观念的问题，让农民工参与到去库存中来，可以是居者有其住，未必是居者有其屋。换言之，农民工参与去库存未必是购买主体，但一定是居住主体，从这个角度来看，农民工在去库存中的重要作用毋庸置疑。要加强分类处理，因地制宜，把长期在城镇就业、有稳定的工作和居所的农民工作为去库存的主力。

租房的房源从哪里来?这就需要鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。同时，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

开发商会降价吗

主持人：库存压力大的情况下，开发商会主动降价吗?如何引导房地产开发企业在顺应市场规律的前提下调整营销策略，适当降低商品住房价格?

郭远明：去库存，关键是要让商品住房价格与消费能力相匹配，所以我们既要不断提升购房者的收入水平，又要让开发商适当降低房价，“降价跑量”。

但是我们也看到，一些三四线城市出现了部分中小房地产企业破产、开发商跑路的情况。一些开发商也坦言，宁愿死撑，也不会轻易降价。我认为其中原因包括：行业潜规则，降价会得罪同行;融资成本高，不如死撑，赌一把。一位开发商告诉我，保持住高价，可向放贷的银行展示一个美丽的大泡沫。一旦价格猛跌，银行会第一个上门要求还贷。这其实也反映出一些地方确实存在房地产泡沫。

下一步，地方政府要对症下药，出台引导和鼓励措施，促进房企加大降价幅度，从而进一步释放购买需求。

杨绍功：真撑不下去的时候，开发商还是会降价的。不过为了尽快完成去库存任务，各地还是应该采取措施，引导开发商尽早调整营销策略，“降价跑量”。

文辉：关于房地产业的发展，我想说几句。一是房地产企业要认清供求关系的变化，顺应市场规律。去库存战役是长期的，不是短期行为，不能有侥幸心理，要转变思维，早降价早受益。二是要走兼并重组之路。去库存带来的行业洗牌在所难免，该破产的坚决破产，该提升的坚决提升。三是要提高品质。降价不能降品质，反而要进一步提高质量，这样才能占据快速去库存的先机。四是要转型升级，多元化发展。一些企业可以从以售房为主转向以租赁为主，从城市开发商转向城市运营商。五是一些与房地产相关联的产业，既要加强自身的去产能，也要加强业务创新，为房地产去库存提供专业支撑和技术支撑。

地方政府还要做哪些事

主持人：房地产去库存，地方政府既不能不作为，也不能乱作为，那么地方政府究竟应该做哪些事情?

文辉：地方政府一是要摸清城镇库存现状，存量消化工作没有完成之前，尤其要严控新库存的增加。二是要走出土地财政的误区，更多地在产业发展上下工夫。一些三四线城市库存量过大，与产业支撑不够、就业不足有很大关系。三是取消过时的限制性政策。以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。完善各项配套制度和公共服务。

李钧德：推进城镇化必须确保农民利益不受损害。要积极推进农村土地承包经营权登记、农村宅基地确权登记颁证改革等，完善农村土地流转服务体系，促进农民收益最大化，消除农民进城的后顾之忧，降低进城个人成本，增强向城镇转移的动力。

此外，要想让农民在城市住得下、过得好，还要加强培训教育，增强农民的文化、技术“软实力”。

李松：在城镇化过程中，也应考虑节约、集约利用土地，盘活存量，走内涵式发展道路。

郭远明：为去库存，河南、福建、甘肃、浙江等地的多个市县推出了补贴、税费减免、公积金异地贷款、棚改货币化安置等政策措施，以及针对农民进城买房的一些优惠政策。这些都是值得借鉴的探索。

不过我们也注意到，近期房地产市场的走势使得部分购房者观望心态强化，所以各地的政策举措必须尽快落实到位。

文辉：去库存不单是一项经济任务，也是促进经济社会持续健康发展的全局性工作，需要综合考虑统筹推进，在遵循市场规律的前提下，地方政府扮演着重要角色。

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