破解库存问题不能因循守旧

据国家统计局发布，至2015年11月，全国商品房待售面积为69637万平方米。而待售面积仅仅是指已经竣工的建筑面积，还有大量已经开工尚未竣工的面积。2015年前11个月，中国新开工房屋140569万平方米，新房还在不断涌入市场。基于该数据，有专家测算，中国商品住房总库存达39.96亿平方米，现房库存去化周期23个月，期房库存需4.5年来消化。去库存问题，无疑是今年楼市面临的首要困境。

正因为急剧升高的库存量，任志强在一场媒体峰会上甚至表示，虽然2015年中国房地产销售总量超过了2014年，甚至可能超过2013年，但楼市反而面对比2008年更糟糕的境地。

楼市库存的解决难点，不仅仅在于急剧升高的量上，还表现在极为不平衡的结构上。这种不平衡首先是地域的不平衡，库存主要集中在三四线城市和部分二线城市，而且增速很高，而四大一线城市和部分二线城市面临的首要问题不是库存而是供不应求。其次是产品结构的不平衡，对于北京上海这样的城市而言，普通商品住宅越来越难以寻觅，地价动辄破纪录的势头下，商品住宅市场出现了明显的泛豪宅化，千万元级别的住宅已经只能算改善住宅，普通工薪阶层置业要么寄希望于位置偏远的自住房摇号，要么只能耗费心力在二手房市场寻觅，市场供应结构两极化显著。据上海易居房地产研究院的数据，2015年，十大典型城市土地成交均价4042元/平方米，与2014年相比上升15.7%，土地成交均价居高不下，而且大型房企甚至是险资类金融企业，涌入一线城市和重点二线城市拿地的步伐还在进一步加快，土地价格加速上升，还将继续推高房价。

很显然，面对如此不均衡的市场格局，一刀切的政策很难立足，可以预见今年的房地产政策将给予地方更多的自主权，因地制宜推出适合本地市场特点的政策。

一线城市和部分二线城市并不缺乏购买力和购买需求，缺乏的恰恰是适当的产品和适当的置业门槛。以北京而言，2015年供应的住宅用地，几乎泾渭分明的去了两边，一边是动辄七八万元起的豪宅，一边是自住房、公租房等政策房，目前市场上还能买到的单价在5万元以下的普通商品住宅几乎都是两年前成交的土地，如此趋势，明后年的住宅市场会是怎样？当前土地供应模式不改变，市场两极化的趋势会愈加明显。受到普通商品房供应迅速萎缩的影响，大量普通工薪层置业被逼进二手房市场。据中原地产市场研究部统计数据，2015年北京二手房签约套数已经达到了197407套，相比2014年的104772套，上涨幅度超过90%，而纯商品房住宅签约仅54616套，同比2014年增加了12.7%。显然，在不能取消限购政策的大前提下，要提高北京房地产市场的活跃度，只能从二手房市场着手，通过降低交易税费、放宽二套房贷款、有限度的个人所得税减免、卖一套可以买一套等政策，让房子流动起来，也让沉淀在房地产市场的资金流动起来。毕竟，一个适度活跃、良性循环的房地产市场，才是经济的稳定阀。

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