樊纲：非常高兴参加第15届博鳌房地产论坛，我是从第一届开始参加的，一晃15年了，而且感觉越来越快，好像昨天才刚开完去年的会，今天又来开今年的会。

刚才听陈诗涛女士、朱会长讲房地产的事情，我也在想这15年。我们这个会议经历的最低沉的，大家心情最不好的，觉得房地产最压抑的时候可能就是去年。2008年的调整期很短，另外调整的幅度不大，当时好像没有那么大的悲观情绪，去年大概是悲观情绪最严重的。我通常都是先讲宏观经济，最后捎带讲讲有关房地产的事情，但是这次我想先从房地产讲起，然后再分析宏观经济形势。讲房地产其实也是为了讲一些其它问题。

去年到今年的房地产形势的变化，首先证明了我们去年说的一些话是对的，我说我们也应该做做记录，看看谁的预测是对还是不对，有没有说假话，有没有说谎话。好像最近有些人把过去说过的话都列出来了，看看哪句话是假话，哪句话是真话。去年说的什么是对的呢？

中国房地产市场是软着陆，而不是硬着陆，不会出现崩盘。去年是世界上关于中国房地产要崩盘，要硬着陆的论调说得最凶的一年，这个话题早就开始说了，我们一直在跟这些观点在辩论，但是去年是甚嚣尘上的时候。到现在我想这个形势已经看得比较清楚了，中国经历了软着陆的过程，已经实现了软着陆，就不再会硬着陆了。这一点我们应该在现在看得比较清楚。

去年到今年的调整，其中一个重要的原因是我们过去三四年实行的非常严厉的紧缩性政策，从去年四季度开始逐步在退出，还没有完全退完，但是有所退出，这是认识中国经济形势和房地产形势非常重要的一点。

中国过去10年经历了两次过热，一次是2004到2007年，当时也是房地产大热，从2007年开始房地产调整，然后股市调整，整个经济开始调整，经历一轮调整之后，2008年底经济危机来了以后又刺激了一把。

2008年到2012年又是一次过热，两次过热之后产生了现在这些问题。在2009、2010年的时候，实行了一次世界上最大的刺激政策，好在2010年就及时退出了刺激政策。退出刺激政策的时候，针对当时的过热采取了一系列紧缩政策，而且2010年4月份的紧缩政策就是房地产史上最严厉的政策——限购。当时这是必要的，及时退出也是必要的，采取比较严厉的紧缩政策，这些客观上也是需要的。

但是任何政策都是有时效问题的，热的时候你采取严厉的紧缩政策，甚至行政手段，这都是有道理的。但是当经济、当市场逐步稳定下来，趋于正常的时候，紧缩政策就应该逐步退出。现在“退出”这词大家都熟悉了。西方连扩张政策都没有退出，我们是退出了扩张政策，后面的问题是要退出紧缩政策。这不仅仅是房地产，包括货币政策和财政政策等等，2010年以后采取了一些紧缩政策，我们现在正在经历市场回归正常的过程。

之所以软着陆能够行得通，之所以中国没有崩盘，反过来讲是因为过去我们的宏观政策还是有点作用的。在热的时候还在不断地压，等到热起来之后就采取那些紧缩政策，没有使这个泡沫长得太大，你后面才可能是软着陆，否则就是崩盘。

房地产也是非常典型的，2008、2009年的时候，一线城市热起来以后就开始退出，那一轮过热没有来得及波及到二三四线城市，在这种情况下就不需要硬着陆。这对我们有非常重要的现实意义。当一个市场、一个经济已经热起来的时候，你要采取的政策是逆周期政策。

宏观政策永远是逆周期政策。你要采取压的政策。而当经济已经热起来的时候，千万不能再刺激政策，不能再拱一把火。这次有些市场就是在热起来之后又要拱火，就出问题了，而且再一次说明，中国的经济、中国的市场轻易不能去拱火，不能去刺激。宏观调控这个概念在很多人心目中觉得就是不让干这个、不让干那个，我们要再次记住这一点，最近的一些事例又再一次证明这一点，你要在热的时候再拱火，后果不堪设想。

关于现在区域的一些差别，一二线城市比较好，三四线城市有些问题，刚才朱会长也谈到这个问题，我也同意朱会长刚才提到的那个问题，就是我们的人的走向和城市化战略政策相背离。当然这个背离反过来想是你的政策和人的走向在背离。城市是人的聚集地，而人往哪儿走呢？人往有就业的地方走。

城市化的好处是规模效益，所以你的政策这时候如果是反的，你偏偏要扭，而不是因势利导，这是有问题的。我们想想三四线城市的问题，我觉得很大程度上还不是简单的宏观经济波动关系，它是政策出了问题，结构出了问题。

什么结构问题？我们鼓励发展中小城市，然后大家就忽悠中小城市，房地产就到了中小城市，房子盖完之日是人走光之时，那当然是过剩了。这是需要我们反思的，这不是短期的宏观政策问题，这是长期的结构问题。现在这个问题还在发酵，还会造成很多后遗症，需要我们认真思考，特别是房地产界应该在这个问题上对政策讨论做出贡献。

总的来说房地产的宏观政策还是起作用的，你可以看看有点控制的市场反倒是比较平稳的，没有控制，没有一些政策去调整的市场，就是逆周期政策去起作用的那些市场，可能会出问题。当然我在去年、前年就在开始讲这个问题，这个问题恐怕值得大家警惕，我们的商业地产有点粗放式发展、野蛮生长，现在有多少问题，大家都很清楚，我觉得值得警惕。

回到宏观经济方面，简单一句话，我们仍然在调整之中，在一轮经济周期的调整时期。什么叫经济周期？经济周期就是先是过热，然后出现掉头，或者是危机，其实软着陆也是危机的一种形式，危机就是急风暴雨式的崩盘，软着陆就是放得慢一点，一开始有些问题捂着盖着，我们慢慢处理，在时间的长河中有些问题逐步消化，但是消化的问题是很重要的。

过热的时候投资了太多的产能，然后发现没有多少需求，然后就清理过剩产能，产能的过后就是债务，债务的背后是企业，就是这个事情。我们的企业倒闭还不多，但是兼并重组正在发生。中国经济依然处在过热之后，清理过热后遗症的低靡时期。在低靡时期或者是萧条时期，如果是危机那种周期性的话，可能需要三四年、四五年，我们软着陆的时间可能会更长一点，它跌到低谷，低谷之后还会走一段。

上一轮我们是经历了8年，大家可能都不记得了，很多世界上的人说中国没有经济周期，我说你说得不对，我们只不过没有出现衰退，没有GDP的负增长，但是我们的经济周期的波动比你们可能还大，我们最高的时候是将近15%的增速，到最低的时候只有7%到8%左右的增速，达到7%到8%的波动，发达国家只有5%左右的波动，我们的波动相当大。而在这个波动时期，要消化完，走过这个低靡期，需要相当长的时间，上一次经历了8年的时间，从1995年到2003年。现在说的很多事情，跟那时候是一模一样的，包括现在对GDP的质疑，发电量的计算等等，说法也都一样，那时候说的是不要再提7%了，中国就是6%、5%了，目标定得低一点，跟我们现在说的很多问题都是相似的。

讲这些是什么意思呢？我说我们可能还得做好思想准备。上次是一次过热，后面是8年调整，我们这次是两轮过热叠加起来，那个过剩产能更厉害，这个要消化起来，要兼并重组，恐怕时间也不短。大家要做好思想准备，还得有两三年甚至更长的时间。

这个过程还得走完，你不走完，很多经济问题还解决不了，而且这也是一个健康的过程，优胜劣汰正是在这个时候发生。过剩的时候建了那么多的产能，那么多的企业，就得有一批要倒闭。

有人说你能不能找个办法不倒？你只有过热、没有调整？那我说没有这个办法。对某些企业来讲，你看清大势，如果你处在被兼并的地位上，最好早点被别人兼并重组，你的价格可能还会卖得好一点，这也是一个健康的过程。所以宏观经济大概是这样的情况，大家做好思想准备。有的时候不光是客观情况，政策调整的作用也有限。

我记得当时年年讨论怎么扩大内需，后来讨论怎么应对通货紧缩，你采取措施无非就是稳定住它，采取措施是为了不让它跌得更深，不让它超调太厉害，但是让它回归正常增长，还要相当长的时间。

借这个时间我也讲讲长期的事情。有人说，你是不是太乐观了，中国还有20年的增长。我说的是正常高增长，不再是过热高增长，但愿中国不要再有10%以上的高增长，那是过热的，但愿中国过去就是7%、8%的增长，不再来一轮过热了，但是这我也说不好，三四年之后，中国经济会不会再来一轮过热，我也说不清楚，市场经济本身就是周期性的。

但是我认为中国增长的潜力还远远没有用完，没有耗尽。刚才说了城市化，城市化率现在不到55%，工业化率按人算，现在仍然不到70%。我们的居民消费只占35%，各种城市建设，我们的基础设施这一类公共资产只是美国的1/5。我们的人均GDP是美国的1/7。最近到处在下暴雨，到处都在积水，这说明我们的基础设施建设严重不足，我们的基础设施还得改，还得继续建。我们的服务业还要大幅发展，中国的消费还要提升，结构的调整潜力巨大。但是潜力不等于现实，怎么把潜力发挥出来，这是我们要做的事情。